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开发商与物业公司之间的关系杂谈  

2018-05-28 20:44:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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开发商与物业公司的关系目前只有两种关系;一、开发商自己成立的物业公司,一般称为父子关系。二、在新建小区入伙前期,开发商向社会进行公开招标,中标的物业公司与开发商之间的关系称为合作关系。本章重点讲的是开发商下属的物业公司。

开发商下属的物业公司在成立时就确立了是开发商的替身,属于最难做的物业公司,原因是这种物业公司要为开发商承受过多的质量返修工作压力。在中国的内地物业管理还很不发达的情况下,业主把开发商下属的物业管理更是当成了开发商。把对质量问题的不满情绪全部发泄到物业公司的身上。与物业公司的矛盾也由此而产生。物业公司夹在开发商与业主中间受尽了枷板气。但是物业公司还无处说理,一方面是老板,另一方面是业主,两边都不能得罪。所以物业公司非常难做。

开发商招标的承建商在施工质量上存在着大量的质量问题。物业公司上报的质量返修工作往往得不到及时的解决,而引发了业主们的极大不满情绪。有些问题拖了一年多都未得到解决,究其原因,地产公司做甲方做成了乙方,还要看乙方的脸色行事。这里面主要存在着一个前期的利益关系,地产公司主管项目的副总和项目部的人与承建商之间存在的利益关系是直接导致施工质量多发问题和返修不及时的症结所在。受开发商与承建商这样的关系影响。物业公司在对小区实行物业管理中叫苦不迭。业主们把一肚子的怨气全部砸向了物业公司。

另一个怪象就是开发商的人都认为物业公司的人比自己低一等,而物业公司的人也感觉自己比开发商的人低一等。这样一来,只要是开发商的人都可以对物业公司的人吆五喝六。而物业公司的人也吃这一套。这就是物业公司的人很难做的另一个原因。

俗话说;拿了人家的手短,吃了人家的嘴短。开发商的一些管理人员拿了承建商太多的钱,也吃了承建商太多的大餐。所以什么都短了。也不可能再和承建商雄起。只能是好话求承建商,承建商也有了太多牛起来的资本,对拿了好处的开发商管理人员不会客气。你来求我,要看我高不高兴,高兴了帮你解决点问题,不高兴都懒得理你。开发商这些人员在万般无奈的情况下只能把希望转移到物业公司,反正物业公司是下属单位。也听自己的吆喝。而物业公司更无法指挥承建商的人,因为承建商的人更不把物业公司的人放在眼里。所以业主们反馈的质量问题就只能是迟迟得不到解决。

开发商每次交楼的时间都很紧迫,主要原因是对工期的具体时间计划不准确。承诺给业主入伙的时间短于实际的施工时间,因此我们经常看到小区的很多施工项目还未完工,业主已开始入伙。更别说给承建商留下质量整改的时间了。这也是业主入伙后能发现很多质量问题的根本原因。

解决开发商、物业公司、业主三方之间的矛盾方法

开发商应该按正常交接的程序进行交接。即;承建商自检合格→开发商验收合格→政府相关部门验收合格→物业公司验收合格→业主收楼。

政府相关部门验收应在业主入伙的前两个月结束,留给施工单位两个月的质量整改期限。同时开发商应在入伙前成立一个售后服务部,由开发商牵头,施工单位组成的售后维修组。物业公司在小区入伙后接到业主投诉的质量问题时,直接与开发商售后服务部牵头人联系。开发商此时应及时派人上门去维修。这样可避免业主提出的问题迟迟得不到解决而引起的投诉。

开发商与物业公司之间存在着紧密的合作关系。两个公司之间只有很好的合作,才能够向业主提供高质量的服务。物业公司可在开发商开发项目时就可派专业人员深入到其项目中去,帮助开发商发现质量问题即时整改,便可避免不少的质量问题留到后期来解决。从而也减轻了后期的工作压力。

开发商应该在与承建商洽谈合同时,要求承建商做出整个小区阶段性的工程施工形象进度表,规定每个阶段要完成的任务,此表一旦做好就严格按照形象进度表进行施工,完不成阶段任务就可以罚款。这样做可以在整个工程开工时就把进度抓好。避免整个工程到期时还差很多的任务没完成。当然进度、质量一起抓好最为重要。

物业公司必定是专业的物业管理企业,在项目施工前期应向开发商提醒交房时要注意的事项。物业公司应配备一些工程专业技能较好的专业人材,开发商在规划时期,物业公司就应该派这些专业人材参与进去。从物业管理的角度向开发商提出合理化建议。而不能一味的等着开发商完工后再参与进去验收查楼。

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